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Talvolta il viaggio dell’azienda in affitto può subire degli “incidenti di percorso” e finire prima del previsto, con la cessazione anticipata del contratto.

Tra la stipula del contratto di affitto d’azienda (“Contratto”) ed il suo naturale termine possono intervenire eventi o comportamenti di una o di entrambe le parti tali da determinare la cessazione anticipata del rapporto.

Le cause di cessazione anticipata possono essere circoscritte e previste, dunque disciplinate in Contratto, soprattutto al fine di coordinarne sin dal principio le conseguenze (nuovamente, ritorna, la necessità di stipulare un contratto completo di tutte le clausole di salvaguardia suggerite nel nostro terzo capitolo).

In particolare, si rilevano due macrotipi di cause di cessazione anticipata:

  • le cause che esulano dalla volontà o dalla disponibilità dei contraenti (si pensi, nel caso, all’accadimento di un fatto eccezionale), la cui disciplina non può che determinare il ritorno dell’azienda al suo proprietario, con l’eventuale previsione di conguagli, compensazioni e indennizzi;
  • le cause che dipendono dalle parti.

Ed è su queste ultime che ci concentriamo oggi.

LE CAUSE DI CESSAZIONE DEL CONTRATTO

1)    LA CESSAZIONE DEL CONTRATTO PER IL RECESSO DI UNA PARTE

I contraenti, in fase di stipula del Contratto, possono prevedere diritti in favore di uno di essi o di entrambi, che potrebbero determinare la cessazione anticipata del rapporto operando di fatto quali break options.

In questo senso rileva il diritto di recesso dal Contratto.

Diritto di recesso

Il recesso è l’atto con cui una parte si libera dal vincolo contrattuale, cessando unilateralmente il rapporto, in forza di una norma di legge o di una specifica clausola contrattuale.

Il diritto di recesso deve essere previsto dalle parti nel contratto di affitto.

Più in particolare, è necessario che nel contratto sia presente una clausola che individui i motivi del recesso (quali, ad esempio, la presenza di gravi motivi, la chiusura dei locali, la mancata cura dell’efficienza degli impianti, etc.).

Inoltre, devono essere precisate le modalità mediante le quali una delle parti intende avvalersi del recesso, compresi i tempi entro i quali deve essere effettuata la comunicazione.

Il recesso ha effetto immediato nel momento stesso in cui viene comunicato: si perfeziona grazie alla sola dichiarazione del recedente e produce effetto nel momento in cui perviene a conoscenza della persona alla quale è destinato.

Caso tipico: recesso per morte affittuario

Un caso tipico di recesso nell’affitto di azienda consegue alla morte dell’affittuario (art. 1627 c.c.).

A seguito di tale evento, gli eredi e il locatore hanno un periodo di tempo predeterminato a partire dalla data del decesso per dichiarare la loro volontà di recedere, dando disdetta al Contratto.

Il recesso può altresì essere esercitato qualora il Contratto non abbia previsto un termine di durata: ai sensi dell’art. 1616 c.c., ciascuna parte potrà recedere dando all’altra un congruo preavviso.

2)    PER L’ESERCIZIO DELL’OPZIONE D’ACQUISTO

Altra tipica break option del Contratto è l’opzione d’acquisto dell’azienda condotta in affitto.

In contratto l’affittante può infatti riconoscere all’affittuario (a titolo gratuito piuttosto che oneroso) il diritto di acquistare l’azienda condotta in affitto, a condizioni economiche e operative prestabilite.

La peculiarità di tale situazione è che l’azienda condotta in affitto non retrocede all’affittante già proprietario, bensì viene definitivamente trasferita all’affittuario, in qualità di acquirente.

In tal caso, la disciplina dell’affitto analizzata nei precedenti capitoli viene travolta dalle più dirompenti disposizioni in materia di cessione d’azienda.

Tra queste, si segnala in particolare la responsabilità solidale dell’acquirente per i debiti dell’azienda ceduta (che invece in corso d’affitto rimangono di competenza dell’affittante – cfr. art. 2560 del codice civile). 

È peraltro frequente che, in caso di previsione di opzione d’acquisto, l’affittuario possa imputare in conto prezzo parte dei canoni di affitto nel contempo pagati, nella forma del rent to buy.

3)    PER L’INADEMPIMENTO DI UNA DELLE PARTI

Il Contratto impegna entrambe le parti al rispetto di reciproche obbligazioni, tra cui, le tipiche:

  • il concedente deve garantire il godimento dell’azienda o del ramo oggetto di affitto e non esercitare attività in concorrenza;
  • il conduttore deve:
    • pagare i canoni;
    • gestire l’azienda sotto la ditta che la contraddistingue;
    • mantenere la destinazione dell’azienda;
    • conservarne l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti nonché le normali dotazioni delle scorte.

Nel caso in cui una delle parti dovesse venire meno ad una delle sue obbligazioni, la parte adempiente potrà contestare l’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.

La risoluzione scioglie il vincolo contrattuale e può essere chiesta dalla parte non inadempiente quando viene contestato il mancato rispetto di un obbligo o alterato l’equilibrio sinallagmatico.

Clausola risolutiva espressa

È sempre opportuno prevedere in Contratto che, al verificarsi di determinate circostanze o specifici inadempimenti, la parte non inadempiente, possa invocare la risoluzione automatica del rapporto, esercitando la clausola risolutiva espressa ai sensi dell’articolo 1456 del codice civile.

Con tale clausola infatti, come precisato nel nostro articolo, la parte adempiente può risolvere immediatamente il Contratto senza la necessità di alcun accertamento sull’importanza dell’inadempimento.

Viceversa, se non è prevista la clausola risolutiva espressa, la parte adempiente può contestare all’altra parte solo l’inadempimento grave e ottenere (l’adempimento o) la risoluzione solo attraverso un procedimento giudiziale.

Tra i casi di grave inadempimento, possono giustificare la risoluzione del Contratto:

–           una cattiva gestione dell’azienda;

–           la presenza di vizi nei beni aziendali, che incidono sul valore;

–           l’impossibilità oppure onerosità sopravvenuta;

–           il venir meno agli obblighi di manutenzione e riparazione.

GLI EFFETTI DELLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

Per effetto della risoluzione, il contratto cessa e l’azienda ritorna all’affittante proprietario per mezzo della retrocessione, con le conseguenze analizzate in occasione del nostro precedente articolo.

Nel caso in cui la risoluzione del Contratto sia imputabile all’inadempimento di una delle parti, la parte adempiente matura il diritto al risarcimento del danno.

Anche in questo caso è utile prevedere già in Contratto i meccanismi risarcitori.

Infatti, se in sede contrattuale le parti hanno previsto la clausola penale, il danno risarcibile sarà pari alla penale ed immediatamente esigibile (salvo il diritto per il danneggiato a richiedere il maggior danno e per il danneggiante alla riduzione della penale).

In caso contrario, in mancanza di clausola penale, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere accertato e liquidato giudizialmente, con l’onere della prova che grava in capo al danneggiato.

Tutto ciò determina ulteriormente l’importanza di stipulare un Contratto completo e attento, comprensivo delle clausole idonee a disciplinare ogni possibile sfaccettatura del rapporto.

In questo senso ed a questo fine l’esperienza specifica delle parti e dei rispettivi consulenti può rivelarsi determinante ai fini della disciplina omnicomprensiva del contratto d’affitto.

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