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Sin dalla emanazione del Decreto Legge n. 6 del 23/02/2020 e del DPCM 25 febbraio 2020 che hanno introdotto le prime sospensioni nell’esercizio delle attività commerciali, si è posto il problema della debenza del canone da parte dell’inquilino, privato, per factum principis, della possibilità di esercitare la sua attività nell’immobile oggetto di locazione.

Vuoi per il prolungarsi nel tempo della sospensione e per l’elevato numero di attività commerciali e produttive coinvolte, vuoi per l’estensione a tutto il territorio nazionale di siffatte limitazioni, la problematica oggi interessa davvero molti conduttori e locatori.

Il quesito è: sospensione dell’attività commerciale per disposizione dell’Autorità significa anche sospensione o addirittura interruzione del pagamento del canone dovuto per la locazione dell’immobile in cui veniva esercitata l’attività?

Il dubbio è legittimo posto che la sospensione dell’attività commerciale per molti conduttori importa la totale impossibilità di godere del bene per la finalità contrattualmente convenuta. La disponibilità del bene in capo all’inquilino, tuttavia, non viene meno.

Molto si è scritto e discusso circa quella che potrebbe essere la sorte dei canoni maturati nel periodo di sospensione dell’attività commerciale.

L’interpretazione delle norme codicistiche ha portato alla formazione di due orientamenti.

Secondo l’orientamento maggioritario, la sospensione dell’attività commerciale importerebbe la sospensione dell’obbligazione di pagamento del canone per un pari periodo.

Attenzione: sospensione significa che l’obbligazione di pagamento viene posticipata, ma il pagamento rimane pur sempre dovuto.

La sospensione trova il suo fondamento nell’art. 1256, II comma, c.c. ed è giustificata da una temporanea impossibilità incolpevole del debitore (conduttore) ad adempiere al pagamento del canone che matura in costanza del provvedimento di sospensione dell’esercizio dell’attività commerciale nell’immobile.

L’impossibilità, si badi bene, non consegue automaticamente alla sospensione dell’attività commerciale, ben potendo il conduttore ugualmente disporre delle risorse per provvedere al pagamento del canone. 

Il conduttore dovrà quindi essere in grado, per il caso di contestazione da parte del locatore, di fornire la prova della sua impossibilità finanziaria come diretta conseguenza della sospensione dell’attività che ha azzerato le sue entrate.

L’inadempimento del conduttore, inoltre, deve essere temporaneo, deve cioè avere una durata limitata nel tempo: un inadempimento, ancorché incolpevole, ma eccessivamente prolungato farebbe evidentemente perdere interesse al locatore alla prosecuzione del rapporto e legittimerebbe una domanda di risoluzione da parte di quest’ultimo.

La sospensione, per operare, deve essere motivata e correttamente formulata: si consiglia infatti la forma scritta e l’inoltro della comunicazione a mezzo raccomandata o pec.

La sospensione legittimamente invocata e opportunamente formalizzata, escluderebbe l’inadempimento del conduttore e potrebbe bloccare o togliere fondamento ad eventuali iniziative che il locatore intendesse assumere contro il primo.

La sospensione quindi sgrava nell’immediato il conduttore dall’esborso del canone ed al contempo fa salvo il contratto.

Questa soluzione, tuttavia, limitandosi a posticipare l’adempimento, rischia di fatto di rinviare il momento in cui si paleseranno le difficoltà economiche e finanziarie del conduttore, costretto a far fronte al pagamento dei canoni rimasti arretrati per effetto della sospensione e dei nuovi che mano a mano matureranno.

Minoritario è l’orientamento di coloro che ravvisano nella sospensione dell’attività commerciale per factum principis i presupposti per l’interruzione nel pagamento del canone: secondo questo filone in vigenza della sospensione dell’attività commerciale, il canone non matura e quindi nulla è dovuto dal conduttore a tale titolo.

Giuridicamente, l’interruzione trova il suo fondamento nell’impossibilità del conduttore non già di rendere la prestazione, quanto di riceverla: l’inquilino, per ragioni che abbiamo appurato non essergli imputabili, non può ricevere la prestazione che nello specifico consiste nel godimento dell’immobile per esercitarvi l’attività commerciale indicata nel contratto.

L’impossibilità incolpevole di ricevere la prestazione pur messa a disposizione dal locatore, renderebbe non dovuta la prestazione di pagamento a carico del conduttore e conseguirebbe in automatico alla sospensione dell’attività commerciale.

Ovviamente, anche in questo caso, l’impossibilità deve essere limitata nel tempo, altrimenti verrebbe meno l’interesse del locatore a mantenere in vita il contratto.

Il Governo, che in primo momento si pensava sarebbe intervenuto pronunciandosi a favore della sospensione o dell’interruzione dei canoni, in realtà si è limitato a  dettare una norma (art. 65 Decreto Cura Italia) che riconosce in favore dei conduttori esercenti attività commerciali sospese in immobili a destinazione catastale C/1 un credito d’imposta pari al 60% del canone relativo al mese di marzo.

Rimane quindi aperta la questione circa la sospensione o l’interruzione del pagamento dei canoni nel periodo di sospensione dell’attività commerciale. Invero, la norma appena citata pare avere una valenza squisitamente fiscale e non anche precettiva sulla debenza del canone.

Sia l’orientamento a sostegno della sospensione sia quello a sostegno della interruzione scontano un grosso limite: pur partendo entrambi dal presupposto della incolpevolezza della impossibilità che viene invocata, di fatto la conseguenza cui giungono è quella di porre a carico di una sola parte (il conduttore nel caso della sospensione e il locatore nel caso della interruzione) il pregiudizio circa la persistenza o meno dell’obbligazione di pagamento.

Al fine quindi di far salvo il rapporto contrattuale, riequilibrare gli interessi perseguiti dalle parti attraverso la stipula del contratto di locazione ed al contempo evitare l’insorgenza di contenziosi, ritengo che la soluzione più prudenziale e probabilmente anche più tutelante sia per il conduttore che per il locatore sia quella di sedersi con spirito collaborativo intorno ad un tavolo e convenire una rinegoziazione del canone. La rinegoziazione, infatti, consentirebbe alle parti non solo di accordarsi circa il pagamento dei canoni maturati in costanza della sospensione dell’attività commerciale, ma anche di ridefinire l’ammontare dei canoni futuri considerando gli strascichi economici e finanziari connessi all’emergenza sanitaria.

Il nuovo accordo, da trasfondersi in una scrittura privata registrata, porrà così al riparo il locatore dal rischio di dover pagare imposte su canoni non percepiti ed al contempo consentirà al conduttore di ottenere una riduzione del canone oppure una modifica delle tempistiche del suo pagamento, ricalibrando il quantum e le scadenze alla nuova situazione economica e finanziaria (dell’inquilino, certo, ma probabilmente anche del mercato immobiliare) che si delineerà.

Si evidenzia che solo con il consenso del locatore l’ammontare del canone può subire delle modificazioni: non potrà quindi essere legittimamente percorsa la strada della autoriduzione del canone da parte del conduttore.

Da ultimo, salvo che le disposizioni contrattuali dispongano diversamente, il conduttore, che a seguito di questa emergenza non fosse in grado di far ripartire la sua attività ovvero il rendimento dell’attività non fosse tale da consentirgli di sostenere le spese della locazione, potrà valutare di recedere ai sensi dell’art. 27 u.c. Legge 392/1978 per gravi motivi. Poichè i gravi motivi sono individuati nei fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto contrattuale e onerosi a tal punto da renderne oltremodo gravosa la prosecuzione, ben potrebbe ravvisarsene la sussistenza nel caso del conduttore che a causa della sospensione dell’attività e dell’azzeramento delle entrate, abbia accumulato debiti cui non riesca a far fronte nemmeno attraverso la ripresa del mercato (a maggior ragione se la ripresa si rivelasse lenta e meno redditizia rispetto al periodo precedente la sospensione).  Il recesso dovrà essere formalizzato per iscritto e dovranno essere esplicitati i gravi motivi, nel rispetto del termine di preavviso di sei mesi.

Di Angela Poggi e Laura Mella

angela.poggi@avvpoggi.it
laura.mella@avvpoggi.it

Articolo aggiornato al 31.03.2020, ore 15.08

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