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Il lockdown imposto dalle autorità con la decretazione d’urgenza ha, nell’immediato, ma, con ogni probabilità, avrà anche nel medio (per non dire lungo) termine ripercussioni pesanti sull’economia del Paese.

Prima ancora, sull’economia delle singole attività d’impresa e commerciali.

Mi riferisco, e su questo particolare ambito intendo concentrare l’attenzione, ai contratti ad esecuzione continuata o periodica, tra i quali gli affitti d’azienda.

Come è noto, il contratto di affitto d’azienda [o di un suo ramo] ha ad oggetto un complesso unitario di beni [o di una loro parte], mobili ed immobili, materiale ed immateriali, organizzati per la produzione di beni e servizi.

Tale tipologia contrattuale è di assai frequente utilizzo (in alternativa rispetto alla locazione commerciale in generale più tutelante della posizione del conduttore e quindi meno flessibile), per l’esercizio – ad esempio – di ristoranti, bar, palestre, centri estetici, ecc.

Orbene, appare utile individuare gli strumenti che il diritto sostanziale mette a disposizione delle parti per rimediare alle difficoltà che la chiusura delle attività (ancorchè temporanea) porterà con sé.

Va detto, preliminarmente, che la situazione eccezionale non consente di default di ritenersi svincolati dagli obblighi contrattuali assunti quandanche questi si profilino pesanti e gravosi. Il principio cardine del diritto privato pacta sunt servanda non viene meno se non ricorrono determinate circostanze di fatto e di diritto.

Talvolta, nella compilazione dei contratti le parti hanno incluso clausole di rinegoziazione. Si tratta di regole convenzionali cui ricorrere per far fronte agli inconvenienti sopraggiunti nel corso dell’esecuzione del contratto. Tali inconvenienti conducono ad uno sbilanciamento delle reciproche prestazioni tale da mutare la convenienza stessa del negozio. Perciò, queste clausole possono prevedere sia  l’obbligo generico di avviare la rinegoziazione sia una vera e propria coercizione e criteri rigidi tramite i quali condurla.

A margine di questa breve trattazione, mi spingo a prevedere che queste clausole saranno da ora in poi oggetto di approfondimento giuridico e di più attenta valutazione anche in fatto da parte dei contraenti che si accingono ad affrontare una trattativa.

Al di là di queste previsioni negoziali di cui, per la verità, i contratti appaiono carenti assai più frequentemente di quanto non si pensi, il diritto sostanziale mette a disposizione delle parti i principi generali di correttezza e buona fede. Esse devono improntare il loro comportamento non solo nella fase di costituzione del rapporto ma anche nel corso della sua esecuzione. Sulla scorta di questi principi si sollecitano e giustificano modifiche alle condizioni contrattuali finalizzate al riequilibro delle condizioni originarie alterate da eventi sopraggiunti.

Approdiamo ora alla rassegna delle disposizioni normative che ricollegano effetti giuridicamente rilevanti ad eventi o mutamenti dei presupposti di fatto che alterano gli equilibri contrattuali prestabiliti.

Partiamo dall’art. 1623 cc dedicato appunto agli affitti: se in conseguenza di una disposizione di legge o di un provvedimento dell’autorità il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita o un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Tra le disposizioni generali applicabili ai contratti a prestazioni corrispettive, troviamo:

  1. l’impossibilità sopravvenuta e
  2. l’eccessiva onerosità sopravvenuta.

L’impossibilità ex art. 1256 cc rileva sia che sia definitiva sia che sia temporanea purchè sia sopravvenuta e non sia imputabile al debitore. Nel primo caso l’obbligazione si estingue (ne conseguono gli obblighi di restituzione per quando già eventualmente eseguito) mentre nel secondo caso il debitore non sarà responsabile del ritardo e dovrà dare corso all’adempimento non appena possibile. Se l’impossibilità è parziale (art. 1258 cc), il debitore può liberarsi eseguendo la prestazione per la parte rimasta possibile.

L’eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 cc determina la risoluzione del contratto se dipende da un evento straordinario ed imprevedibile. La controparte può offrire di modificare equamente le condizioni del contratto riconducendolo ad equità.

L’evento pandemia e le disposizioni contenute nella decretazione d’urgenza che impongono la sospensione delle attività (factum principis) sono eventi costituenti innegabilmente causa di forza maggiore e, come tali, lasciano spazio ad una riflessione accurata circa l’applicabilità anche alla contrattualistica in esame dei rimedi appena descritti.

Fatta salva una valutazione caso per caso, risulta quindi ipotizzabile invocare la sospensione del pagamento degli affitti fermo l’obbligo di riprenderla non appena possibile ovvero una volta cessato il lockdown laddove l’esercizio dell’attività sia reso impossibile da una circostanza insormontabile come potrebbe accadere per un ramo d’azienda all’interno di un centro commerciale chiuso esso stesso per disposizione dell’autorità.

Questa conclusione cozzerebbe, tuttavia, con le seguenti considerazioni.

In primis con la non colpevolezza dell’affittante su cui (solo) ricadrebbero le conseguenze della sospensione dei pagamenti.

In secondo luogo con l’evidenza che i divieti di esercizio dell’attività non incidono sulla prestazione principale del locatore in quanto l’azienda come era prima, rimane ora nella disponibilità dell’affittuario.

In terzo luogo con l’osservazione che la sospensione delle attività non rende impossibile l’obbligazione principale del affittuario che rimane quella di pagare il corrispettivo.

Infine con la precisazione che i citati rimedi, con la sola eccezione della impossibilità sopravvenuta parziale, mirano alla risoluzione del contratto e non già alla sua conservazione che, per contro, deve ritenersi essere l’interesse dell’affittuario.

Nell’ottica di una modifica equa delle condizioni di contratto, considerino le parti due circostanze di non poca importanza:

  1. allo stato, la decretazione d’urgenza non ha esteso al locatario di un contratto di affitto il beneficio del credito fiscale pari al 60% del canone del mese di marzo 2020, riconosciuto, per contro, solo all’inquilini nelle locazioni ad uso diverso di immobili in categoria catastale C/1;
  2. attenzione alla forma che deve rivestire l’accordo contenente la modifica delle condizioni contrattuali. Si ricordi che il contratto di affitto richiede la forma scritta ad probationem e che, per la pubblicità nel registro delle imprese, occorre recarsi dal Notaio e rispettare la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Di Angela Poggi e Laura Mella

angela.poggi@avvpoggi.it
laura.mella@avvpoggi.it

Articolo aggiornato al 31.03/2020, ore 14.08

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